Про оценку коммерческой недвижимости
Оценка коммерческой недвижимости: подводные камни
Коммерческая недвижимость. Стоит ли переплачивать?
Главная особенность любой коммерческой недвижимости – это её использование в целях получения дохода, определённой прибыли. Оценочная компания «Одно Окно» предлагает только качественные оценочные услуги, опытных специалистов, в совершенстве владеющих не только теорией, но и практикой в различных направлениях. Оценка коммерческой недвижимости – не стала исключением из общего правила!
Коммерческая ипотека
Одним из видов целевого кредитования является коммерческая ипотека, или как еще ее называют, бизнес-ипотека. Каковы особенности этого вида кредитования?
Бизнес-ипотека давно и широко используется в странах Запада, в России же еще только набирает свою силу.
Коммерческая ипотека оформляется на покупку офисов, складов, а также торговых площадей и производственных помещений, т.е. недвижимости, используемой для коммерческих целей. Приобретаемое заемщиком помещение является залогом по кредиту.
Наиболее востребована коммерческая ипотека среди начинающих предпринимателей, а также представителей малого бизнеса, у которых нет в собственности другой подходящей недвижимости, которую можно предложить банку в качестве залога, для оформления обычного долгосрочного кредита. Поэтому использование объекта ипотеки для залога является самым подходящим для них вариантом.
Проценты по коммерческой ипотеке обычно выше (12-16% в иностранной валюте), а сроки предоставления кредита значительно короче (максимально -10-12 лет), чем при обычной ипотеке. В виде первоначального взноса выплачивается 25-40% стоимости объекта. Кроме того, компания заемщика должна к моменту займа как минимум год проработать на рынке и иметь прибыльный баланс.
Схемы коммерческой и жилищной ипотеки сходны. В обоих случаях требуется оценка объекта кредитования, выплачивается первоначальный взнос. Разница между ними в том, что компания не может оформить закладную на коммерческую недвижимость до того, как будет оформлена сделка купли-продажи.
Вкратце процесс оформления коммерческой ипотеки выглядит следующим образом. Покупатель выплачивает продавцу определенную часть собственных средств, банк дает гарантию о том, что оставшаяся часть суммы будет выплачена в течение определенного времени после заключения сделки купли-продажи.
Оформляется сделка, помещение регистрируется на нового владельца. Затем подписывается договор залога. А затем уже перечисляются кредитные средства для окончательного расчета с продавцом. Эта схема среди специалистов считается самой долгой и сложной.
Это связано с несовершенством действующего на данный момент законодательства в отношении ипотеки на коммерческую недвижимость. В Федеральном законе «Об ипотеке» подразумеваются в качестве объекта ипотеки только жилые помещения, и не предусматривается возможность оформления в собственность помещений нежилых. Конечно, когда вас интересует аренда нежилых помещений, то все гораздо проще.
Какие задачи решает оценка коммерческой недвижимости?
- Выбор оптимального режима налогообложения;
- Переоценка уже имеющихся в распоряжении собственника активов;
- Разработка и реализация инвестиционных проектов по реконструкции либо строительству недвижимых объектов;
- При сдаче бизнеса в аренду определяется размер арендной ставки, который будет оптимальным и справедливым;
- Принятие взвешенных инвестиционных и управленческих решений;
- Оценка вклада в уставный капитал;
- Вступление в права наследства;
- При работе с банками, когда требуется срочное кредитование под залог имущества;
- Участие в страховых операциях, в том числе при расчёте страховых сумм;
- Отчёт об оценке может использоваться в качестве доказательства при участии в судебных имущественных спорах;
Оценка коммерческой недвижимости помогает разрешить вопрос по купле-продаже коммерческой недвижимости.
Оценка активов бизнеса – оценка материальной и нематериальной составляющей. По завершении оценочных мероприятий, специалисты-оценщики предоставляют заказчику услуг отчёт об оценке. Данный документ является официальным и принимается к рассмотрению банками, судами, государственными учреждениями и другими организациями.
При оценке коммерческой недвижимости учитываются многочисленные факторы, оказывающие влияние на способность объектов недвижимого имущества приносить доход законному владельцу. Среди таких факторов особое внимание уделяется изучению функционального назначения, местоположения, состояния и качества объекта.
При оценке также должны учитываться период, связанный с получением дохода, риски, размер дохода. Стоит отметить, что коммерческая недвижимость на данный момент остаётся высоколиквидным объектом. Таким образом, бизнес оценка предприятия – это разумное решение, если собственник желает узнать реальную цену, хочет оградить себя от обмана со стороны недобросовестных конкурентов и партнёров по бизнесу.
Интересным направлением в оценке коммерческой недвижимости стала оценка офисной недвижимости. Её особенность – концентрация объектов оценки в пределах города. Всем давно известно, что мнение об организации начинает формироваться после первого визита в офис. Большое значение здесь имеет
- состояние офисного помещения,
- местоположение,
- современность инженерных решений.
