Оценим все, что подлежит оценке, для нас бесценны только Вы
Мы защитим и отстоим любой законный интерес
Для Вас мы оформляем, продаем и покупаем, все то, в чем есть наш скромный интерес!

8(495)662-49-41
многоканальный

Продажа недвижимости

Одним из безусловных символов престижа является квартира в высотном доме в центре города с прекрасным видом из окна. Сталинские высотки – первый вариант престижных домов. Они пользуются популярностью и в наше время, причем одинаковым спросом в них пользуются квартиры как на низких, так и на высоких этажах. Они являются культурной и исторической ценностью города, имеют свою уникальную атмосферу и жить в них очень престижно. С верхних этажей этих зданий открываются прекрасные виды на город, к тому же там практически не слышно уличного шума.

Современные высотные дома отличаются по своему формату, однако вид из окна и для них является важной характеристикой. В последние годы их строится все больше, среди них встречаются дома в 30, 40, 50 и даже больше этажей.

 

У застройщиков существует два разных взгляда на этот тип жилья. Одни считают, что в высотных домах должно располагаться жилье бизнес-класса, так как элитное жилье предполагает расположение в экологически чистом районе, неподалеку от водоема или лесопарковой зоны. Другие же, наоборот, предполагают, что поскольку строительство такого дома – это дорогостоящий инженерный проект, покрыть затраты можно только путем размещения в таких домах элитных квартир.

 

Далеко не все стремятся жить в небоскребах, например, в Европе такое жилье не пользуется популярностью, но в Москве есть спрос на квартиры в высотных домах. Это обеспечивает развитие российского высотного строительства.

 

По статистике, в Москве только 15% жителей хотели бы жить на высоких этажах небоскребов. Некоторые просто боятся высоты, другие прислушиваются к мнениям о том, что якобы метеозависимым людям вредно жить на высоте, что дети, которые живут выше 7 этажа, отстают в развитии и т.п. Все это не подтверждается официальной медициной, и вообще самочувствие – это субъективное понятие.

 

Более важными соображениями являются вопросы безопасности. Строятся ли эти дома на соответствующем их массе грунте, соблюдаются ли при их строительстве все нормы пожаробезопасности? Компании-застройщики уверяют, что все делается в соответствии с современными нормативами и направлено на то, чтобы жильцы этих зданий ощущали себя комфортно и безопасно на любом этаже. Современные высотные здания оборудованы системами автоматизации пожарной безопасности, которые реагируют на возгорание в любом места здания и осуществляют тушение. Также информация о возгорании поступает на пульт управления. В системе предусмотрена реакция на изменение температуры, так что жильцы высоток более защищены от пожара, чем обитатели обычного типового жилья.

Также продуман вопрос эвакуации людей при пожаре. На случай, если невозможно выйти по лестницам или спуститься на лифте, на крыше оборудована вертолетная площадка.

 

При строительстве используются негорючие материалы, между секторами оборудованы пожарные укрытия, здания разделены на блоки с помощью стен из огнеупорного материала. При отключении электроснабжения включаются системы резервного питания, что обеспечивает работу лифтов еще в течение нескольких часов.

 

Далеко не всех покупателей убеждают заверения о безопасности жизни на высоких этажах, однако есть категория людей, которые стремятся там жить. Как правило, эти люди увлекаются экстремальными видами спорта, и в жизни они готовы к риску. Из них часто получаются очень успешные предприниматели и бизнесмены.

 

Среди этой категории покупателей высокий спрос на квартиры, расположенные на верхних этажах небоскребов, и чем выше находится квартира, тем выше ее стоимость, особенно, если по мере роста этажа улучшается вид из окна.

 

Однако не во всех высотных домах квартиры на высоких этажах стоят дороже. Если из квартиры не открывается захватывающий вид, то цены на верхних этажах могут даже снижаться относительно средней цены на квартиру в доме. Несмотря на это, жилье на высоких этажах пользуется постоянно растущим спросом, жить в высотках сейчас стало модно, и все чаще квартиры на последних этажах стоят дороже остальных.

Продажа квартиры на «высоте» требует особого подхода. Их трудно продавать заранее, когда дом еще не достроен, так как оценить их уникальность можно только поднявшись в квартиру и увидев открывающуюся из окна картину. При этом важно, чтобы в доме уже работали лифты, были застеклены окна, так как если поднять покупателя на в строительной кабинке на открытую бетонную площадку, где будет расположена квартира, его можно так испугать, что у него вообще пропадет желание приобретать недвижимость в высотном доме.

 

На рынке элитного жилья есть отдельный «закрытый» сектор, так как среди богатых людей, готовых приобрести жилье по стоимости, измеряемой в миллионах долларов, далеко не все стремятся к публичности. Исключение составляют артисты, спортсмены, некоторые политики и бизнесмены. Большинство же покупателей самой дорогой недвижимости хотят сохранить конфиденциальность.

 

Причин этому несколько. Первая – это стремление отгородить свою частную жизнь от назойливого внимания обывателей. Следующая причина – желание избежать внимания со стороны криминального мира, для которого информация о месте проживания и образе жизни богатого человека может быть очень полезна, причем жертвой может стать не только хозяин, но и члены его семьи.

 

Еще одна категория покупателей, стремящихся к конфиденциальности, - те, кто по каким-либо причинам скрывает происхождение своего капитала. К ним относятся в первую очередь высокопоставленные государственные чиновники и криминальные авторитеты. Как правило, они скрывают свои данные до самого момента заключения сделки, с риэлторами общаются не лично, а через своих представителей.

 

Естественно, что при купле-продаже элитной недвижимости риэлторы относятся с пониманием ко всем требованиям такого рода. Такие вопросы, как область деятельности клиента, насколько успешен его бизнес, напрямую никто не задает, и хотя эта информация является существенной для риэлтора, выяснять ее приходится окольными путями. Имя покупателя риэлторы также обязаны хранить в секрете, разглашать его можно только с разрешения клиента. Иногда даже агентства (в случае очень крупных сделок) идут на занижение в документах суммы сделки.

 

Однако бывают случаи отказа агентств работать с некоторыми клиентами – например, если есть сомнения в подлинности документов (личных или платежных) или схема оплаты, предлагаемая клиентом чересчур сложна и запутана.

 

По мнению специалистов, в категорию «закрытых» объектов попадают квартиры или особняки, стоимость которых превышает 5 миллионов долларов. Такие объекты не рекламируются открыто, и на них не обозначается цена. Каждое агентство в индивидуальном порядке решает вопрос привлечения потенциальных клиентов. Некоторые объекты недвижимости искусственно преподносятся как «закрытые» с целью привлечения к ним повышенного внимания и, соответственно, увеличения их продажной цены. На самом деле, реально закрытым является рынок недвижимости, бывшей в государственной собственности.

 

Продавцы «секретной» собственности также не стремятся к публичности, поэтому риэлторам, работающим с ними следует рекламировать недвижимость, а не ее хозяина. Квартиру показывают потенциальным покупателям, не объявляя, кому она принадлежит, а сам владелец лично присутствует только на заключении сделки. Однако проблема состоит в том, в этом секторе рынка квартир мало, они отличаются индивидуальностью и информация о владельцах в этом кругу не является совершенно конфиденциальной.

 

Чтобы не давать рекламу и не размещать информацию об объекте в базах данных агентств, владельцы элитной недвижимости иногда предпочитают работать с конкретным брокером , которому они доверяют, или с которым у них уже есть положительный опыт работы.

 

Покупатели также могут доставить риэлторам немало хлопот. Поскольку в силу своей занятости состоятельные люди часто поручают подбор квартиры родственникам или доверенным лицам, часто возникают расхождения в требованиях покупателя и доверенного лица и сделки срываются по незначительным причинам.

Для риэлтора и владельца выставленной на продажу квартиры существует еще такая проблема, как выбор покупателя. Если, например квартиру в престижном доме пожелает купить криминальный авторитет, собственники соседних квартир будут возражать против подобного соседства и продавец оказывается перед выбором – испортить отношения с бывшими соседями, которые принадлежат к тому же кругу и с которыми, возможно, ему придется еще общаться по работе или бизнесу, или упустить живые деньги и заниматься поисками, возможно долгими, следующего покупателя.

 

Некоторые фирмы, продающие квартиры в элитных новостройках, контролируют своих покупателей, что повышает престижность их квартир. Однородность жильцов по социальному статусу является одним из существенных преимуществ такого жилья. Однако при переходе такой недвижимости из категории первичного жилья во вторичную, контроль ослабевает, так как собственник имеет право распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью по своему усмотрению, и управляющая компания или товарищество собственников жилья не могут ему запретить продавать квартиру не устраивающему их покупателю. Максимум, что они могут сделать – это проверить потенциального жильца через службу безопасности.

 

Показывая квартиру, выставленную на продажу, владелец старается по возможности представить ее с наиболее выгодной стороны, и потенциальный покупатель должен это учитывать и стараться составить для себя впечатление, максимально приближенное к реальности.

 

Маленькие хитрости начинаются еще на этапе составления объявления и общения по телефону. Метраж квартиры часто округляется в большую сторону, а расстояние до метро или другого общественного транспорта – в меньшую. В этом главное не переусердствовать – если, например, площадь квартиры составляет 78 кв.м, то в объявлении, скорее всего, будет указано 80, что вполне допустимо, а преувеличение метров на 10 вызовет претензии со стороны покупателя и он, вполне вероятно, не захочет иметь дело с таким продавцом. В любом случае покупателю можно посоветовать проверить по документам метраж квартиры.

 

На сегодняшний день расселенные коммунальные квартиры уже не пользуются такой популярностью, как 90-е годы. Это связано с активным строительством нового жилья, отличающегося гораздо более высоким уровнем комфорта и удобств. Если раньше спрос на коммунальные квартиры определялся их местоположением, то теперь квартиры в наиболее престижных районах уже расселены, а те, что остались, представляют уже меньший интерес для состоятельных людей, да и цена, которую хотят жильцы коммунальных квартир за свои комнаты, сейчас является необоснованно высокой.

 

Поскольку квартира является недвижимости, при государственной регистрации она должна пройти обязательную процедуру оценки. Оценочная деятельность не лицензируется. Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ, оценочная деятельность не упоминается.

 

В оценку включается расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Это нужно, так как очень часто мнение о стоимости квартиры у владельцев или потенциальных покупателей не совпадает с реальной стоимостью. Для разрешения таких вопросов и проводится оценочная экспертиза. Такие вопросы возникают при необходимости разделения наследства (для нотариуса), при разделе имущества в суде, при выдаче кредита под залог квартиры (ипотека). Оценка проводится независимым оценщиком и имеет статус официального документа доказательственного значения и принимается во внимание при рассмотрении дел в суде, связанных с определением размера компенсационных выплат.

 

 


Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика