Особенности оценки незавершенного строительства
Оценка незавершённого строительства — важный процесс, который позволяет установить реальную стоимость объекта на различных этапах его строительства. Процесс оценки может потребоваться по различным причинам, таким как продажа, рефинансирование, учёт на балансе или страхование.
Цели и задачи оценки незавершённого строительства
Оценка незавершённого строительства представляет собой сложный процесс, основная цель которого — определить рыночную стоимость объекта на разных стадиях его строительства. Рассмотрим более подробно основные цели и задачи этого процесса.
- Обеспечение прозрачности сделки. Когда инвестор или потенциальный покупатель рассматривает возможность вложения средств в незавершённый объект, ему важно знать, насколько адекватна запрашиваемая за него цена. По данным Федеральной службы государственной статистики России, в 2019 году было реализовано около 5 % незавершённого строительства из всего объёма продажи недвижимости. Прозрачная оценка обеспечивает уверенность в том, что инвестиции будут обоснованными.
- Формирование учётной базы. Для компаний и индивидуальных застройщиков важно иметь корректные учётные данные о стоимости своих активов. Это необходимо для баланса, кредитования и определения налоговой базы.
- Привлечение финансирования. При обращении за кредитом в банки или иные финансовые учреждения оценка незавершённого строительства позволяет доказать кредитоспособность и обеспечить залоговую стоимость. На 2020 год около 12 % всех выданных кредитов в сфере строительства в России были обеспечены именно незавершёнными объектами.
- Страхование объекта. Чтобы получить страховой полис на незавершённое строительство, страховые компании требуют оценку объекта. Так, в 2019 году объём страховых выплат по случаям, связанным с незавершённым строительством, достиг 7 млрд рублей.
- Разрешение юридических споров. В случае конфликтов или споров, связанных с инвестированием или строительством, оценка может служить обоснованием позиции одной из сторон в суде.
- Планирование и стратегическое управление. Для застройщиков и инвесторов оценка незавершённого строительства позволяет корректно планировать свои действия, определять дополнительные инвестиции или, напротив, продажу актива.
Методы оценки незавершенного строительства
Оценка незавершённого строительства — это специфическая процедура, отличающаяся от оценки готовой недвижимости. Для определения стоимости объекта на разных стадиях строительства используются различные методы, каждый из которых имеет свои особенности и предназначение. Рассмотрим их более подробно.
Сравнительный подход
Этот метод основан на сравнении объекта незавершённого строительства с аналогичными объектами на рынке, которые были проданы или предложены к продаже.
- Особенности. Метод требует наличия достаточного количества сделок с аналогичными объектами на рынке для корректного сравнения.
- Пример. Если в определённом районе Москвы в последние 6 месяцев было продано 5 объектов незавершённого строительства средней стоимостью 50 млн рублей за объект, то это может служить отправной точкой для оценки аналогичного объекта в этом районе.
Затратный подход
Этот метод учитывает уже понесённые затраты на строительство объекта и предполагаемую прибыль застройщика до завершения стройки.
- Особенности. Затратный подход часто используется, когда недостаточно информации для сравнительного анализа или когда объект уникален.
- Пример. Если застройщик потратил уже 70 млн рублей на строительство и планировал получить прибыль в размере 30 млн рублей после завершения, то оценочная стоимость объекта может составить около 100 млн рублей.
Доходный подход
Применяется в основном для объектов, которые предполагаются для коммерческой эксплуатации. Метод рассматривает ожидаемые доходы от использования объекта и дисконтирует их к текущему времени.
- Особенности. Требует детального прогнозирования доходов и затрат на эксплуатацию объекта, а также определения корректной ставки дисконтирования.
- Пример. Если предполагается, что здание после завершения строительства будет приносить 10 млн рублей в год в течение 10 лет и ставка дисконтирования составляет 8 %, то текущая стоимость будущих доходов может составить около 68 млн рублей.
Факторы, влияющие на стоимость оценки незавершенного строительства
Стоимость незавершённого строительства определяется множеством факторов, каждый из которых может значительно повлиять на конечную сумму. Давайте рассмотрим основные из них:
- Степень готовности объекта. Завершённость стройки влияет на стоимость. Чем больше работ выполнено, тем выше стоимость объекта.
- Местоположение. Объекты в центральных районах городов или в прибрежных зонах часто стоят дороже, чем те, что расположены в отдалённых районах.
- Качество использованных материалов. Применение высококачественных строительных материалов повышает стоимость объекта.
- Наличие инфраструктуры. Близость к транспортным узлам, магазинам, школам и другим объектам может увеличить стоимость.
- Правовой статус участка. Ограничения на использование участка или здания могут снизить его стоимость.
- Рыночная конъюнктура. Экономическая ситуация, спрос и предложение на рынке недвижимости также влияют на стоимость.
Документы, необходимые для оценки незавершённого строительства
При проведении оценки незавершённого строительства специалистам необходим ряд документов:
- Документы на право собственности. Подтверждение того, что участок или объект принадлежит определённому владельцу или на него установлены определённые права.
- Градостроительный план участка. Показывает, какие строительные работы разрешены на данном участке.
- Технический паспорт объекта. Содержит информацию о характеристиках здания или сооружения.
- Документы, подтверждающие затраты на строительство. Счета, договоры и другие документы, которые показывают, сколько денег было потрачено на стройку.
- Разрешение на строительство. Подтверждает, что стройка ведётся легально.
- Проектная документация. Позволяет понять, какой будет объект после завершения всех работ.
- Документы о рыночной стоимости аналогичных объектов. Необходимы, если используется сравнительный метод оценки.
Наши услуги по оценки незавершенного строительства
Мы предоставляем широкий спектр услуг высокого качества и готовы помочь вам в решении ваших задач. Если вы ищете профессиональный подход и надёжного партнёра, обращайтесь к нам!
Наша команда всегда готова прийти на помощь и предложить оптимальные решения для вашего бизнеса или индивидуальных потребностей. Мы ценим каждого клиента и гарантируем индивидуальный подход. Доверьте свои задачи профессионалам!
