На сегодняшний день профессиональную оценку проводят практически для всего. Если говорить об оценке права аренды, то она нужна для подтверждения рыночной стоимости права аренды. Однако следует понимать, что предоставленный отчет актуален только на установленную дату: по прошествии определенного времени данные меняются, а потому независимая оценка считается недействительной уже через полгода. Независимая оценка фиксируется в официальном отчете, а стоимость, которая указана в документации, признается при совершении гражданско-правовых сделок и в разных юридических ситуациях.
Что такое независимая оценка прав аренды земли?
Право собственности, как и любые другие имущественные права, вполне может быть оценено профессионалами. В число имущественных прав также входит право собственника заключить с иным лицом договор на аренду. Так что само право на заключение договора аренды собственником имеет свою стоимость, а следовательно, ее вполне возможно определить.
Данная оценка может понадобиться при разных обстоятельствах. Среди наиболее распространенных причин для проведения экспертизы можно назвать:
- проведение торгов. За органами исполнительной власти остается право на реализацию имущества в целях закрытия исполнительного производства. Однако для проведения торгов первоначально необходимо провести оценку, чтобы определить начальную стоимость;
- оформление залога. За собственником остается право на закладывание под залог недвижимого имущества. Для этого также потребуется проведение предварительной оценки;
- инвестирование. Недвижимое имущество может быть использовано в качестве обеспечения инвестиций, для чего также потребуется провести оценку.
На стоимость проведения независимой оценки права аренды земли оказывает влияние достаточно большое количество различных факторов, но наиболее значимой является трудоемкость выполнения оценки.
Как происходит независимая оценка прав аренды земли?
На сегодняшний день существует несколько методик проведения оценки права аренды, которыми активно пользуются эксперты:
- Методика сравнения. Чтобы понять суть такого метода, необходимо понимание того, что при строительстве у застройщика стоит выбор — купить земельный участок для постройки или взять в аренду. Все чаще предпочтение отдается второму варианту за счет более низких расходов. Именно разница в расходах между покупкой и арендой берется за основу, чтобы определить точную стоимость прав, недоступных для арендодателя. Именно так и устанавливается стоимость права аренды земли.
- Доходный метод. На данный момент является наиболее распространенной методикой среди профессиональных оценщиков. За основу оценки берется наилучший вариант для применения имущественного права собственника, которым в большинстве случаев является сдача в субаренду.
- Метод выделения. Методика наиболее актуальна при оценке данного права в отношении уже застроенного участка. Суть состоит в том, что перед экспертом стоит задача по определению вероятной доли дохода, который может приходить за счет эксплуатации данного объекта.
- Метод остатка. По сути это еще одна разновидность предыдущей методики, но в данном случае применяются элементы капитализации доходного подхода.
Факторы влияния на независимую оценку прав аренды земли
На стоимость, которую эксперт указывает в своем заключении, оказывают непосредственное влияние следующие факторы:
- Срок аренды. Чем длительнее договор, на основании которого осуществляет аренда, тем выше стоимость права собственника.
- Земля. На данный момент существует несколько категорий земельных участков, что также оказывает свое влияние на оценку.
- Допустимое использование. Чем больше ограничений установленной на использование определенного земельного участка, тем ниже цена права собственника.
- Использование постройки. Если на участке имеется какая-то постройка, то при оценке права собственника на аренду в обязательном порядке учитываются особенности ее эксплуатации.
- Уровень потенциального дохода. Чем больший доход в перспективе может получить собственник, тем выше оценивается его право.
Заключение
Таким образом, можно сделать вывод о том, что на сегодняшний день оценку дать можно практически всему, в том числе и имущественному праву человека. Однако для выполнения подобной задачи применяются особые методы, а потому справится с ней исключительно профессионал. И дело здесь не только в сложности используемых методик, но также и в том, что профессионалу приходится в обязательном порядке учитывать множество различных факторов, которые влияют на стоимость имущественного права. Крайне важно доверять выполнение подобной задачи только проверенным компаниям, у которых имеются все сертификаты, разрешающие ведение подобной деятельности.
