Если квартира, дом, земельный участок или доля в недвижимости принадлежит несовершеннолетнему, для продажи, обмена и некоторых других сделок необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Задача специалистов опеки — убедиться, что в результате сделки имущественное положение ребёнка не ухудшится. Одним из документов, подтверждающих соблюдение его интересов, становится отчёт о рыночной стоимости.
Единой специальной формы отчёта «для опеки» на федеральном уровне нет. Оценка должна соответствовать Федеральному закону № 135-ФЗ и действующим федеральным стандартам оценки. При этом конкретное подразделение опеки может установить собственный перечень документов и дополнительные требования. Поэтому до обращения к оценщику желательно получить актуальную памятку в органе, который будет рассматривать заявление.
Когда может потребоваться оценка
Отчёт чаще всего заказывают при продаже принадлежащей ребёнку квартиры или доли, обмене недвижимости, разделе имущества, передаче его в залог, а также при совершении других действий, способных привести к уменьшению стоимости собственности несовершеннолетнего.
Если одновременно продаётся старая и приобретается новая квартира, орган опеки может попросить оценить оба объекта. Это позволяет сопоставить их рыночную стоимость и определить, сохраняется ли имущественная доля ребёнка.
Что обязательно должно быть в отчёте
Чтобы документ можно было использовать при обращении в опеку, он должен содержать полные и однозначные сведения:
-
Цель и назначение оценки. В задании необходимо указать определение рыночной стоимости для совершения сделки с имуществом несовершеннолетнего и получения разрешения органа опеки.
-
Точное описание объекта. Указываются адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, назначение помещения, характеристики здания, вид права.
-
Сведения о правах и ограничениях. В отчёте отражаются собственники, имеющиеся обременения и документы, на основании которых зарегистрировано право.
-
Дата оценки. Рыночная стоимость определяется на конкретную дату. Она должна соответствовать предполагаемому периоду совершения сделки.
-
Описание состояния недвижимости. Оценщик учитывает местоположение, состояние дома и помещения, качество ремонта, инженерные коммуникации и другие факторы, влияющие на цену. Обычно в отчёт включаются фотографии объекта.
-
Анализ рынка и объекты-аналоги. Должны быть приведены источники информации, параметры сопоставимых предложений и корректировки, применённые при расчётах.
-
Методика расчёта. Оценщик описывает использованные подходы, обосновывает выбор методов и объясняет причины отказа от неприменимых подходов.
-
Итоговая стоимость. Результат указывается в рублях вместе с допущениями, ограничениями и пределами использования полученной величины.
-
Сведения об оценщике. В документе указываются данные специалиста, информация о членстве в саморегулируемой организации, независимости и страховании ответственности.
Бумажный отчёт должен быть подписан, постранично пронумерован и прошит. Электронный документ подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью оценщика.
Какие документы потребуются оценщику
Как правило, заказчик предоставляет выписку из ЕГРН, технический паспорт или поэтажный план, сведения об обременениях и имеющиеся фотографии. Для оценки доли нужны характеристики всей квартиры или дома, поскольку стоимость доли рассчитывается с учётом параметров объекта целиком.
Если предполагается приобретение другого жилья, оценщику следует сообщить всю схему сделки. Тогда назначение оценки и формулировки в отчёте будут соответствовать документам, подаваемым в опеку.
Почему отчёт могут не принять
Распространённые причины замечаний — неверный кадастровый номер, несоответствие площади сведениям ЕГРН, отсутствие фотографий, устаревшие аналоги, неподтверждённые источники цен или слишком общее описание цели оценки. Проблемы также возникают, если в отчёте отсутствует подпись оценщика либо невозможно проверить его членство в СРО.
Рыночная стоимость из отчёта является рекомендуемой для совершения сделки в течение шести месяцев с даты его составления. Это не означает, что документ автоматически становится недостоверным на следующий день после истечения данного периода, однако опека может попросить провести актуализацию оценки.
Как подготовиться к обращению в опеку
До заказа отчёта необходимо уточнить требования территориального органа опеки, определить точный состав оцениваемых прав и собрать документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость. Оценщику важно сразу сообщить, что отчёт готовится для сделки с имуществом несовершеннолетнего.
Специалисты оценочной компании «Одно Окно» подготовят отчёт с учётом действующего законодательства и особенностей обращения в органы опеки. Предварительная проверка документов помогает избежать неточностей, повторной оценки и задержки согласования сделки.
Почему нужно обращаться именно в «Одно Окно»
- Непосредственное общение со специалистом с момента звонка до получения результатов оценки.
- Учёт интересов и мнения заказчика о цене объекта.
- Обоснование оценки непосредственно специалистом, а так же в случаях расхождения мнений и отсутствие понимания о цене объекта.
- Дальнейшая консультация и связь со специалистом и консультация при необходимости после проведения оценки и получения результатов
- При необходимости личная встреча со специалистом на месте осмотра объекта
- Общение со специалистом с опытом работы более 15 лет в оценке и некоторых юридических вопросов
- Наличие у специалиста всех необходимых документов, ознакомится с которыми возможно до проведения оценки
- Официальное заключение договора
