Коммерческая недвижимость – это большая группа объектов, позволяющих получать стабильную прибыль инвесторам и привлекать капиталы застройщикам. К коммерческой недвижимости относятся:
- офисы и административные помещения;
- производственные цеха;
- склады;
- торговые площади;
- гостиничные комплексы;
- земельные участки.
Все эти объекты имеют стоимость, которая зависит от рыночной конъюнктуры. Каждый инвестор, который хочет инвестировать в коммерческую недвижимость, перед ее покупкой должен провести оценку такого объекта, которая позволит получить объективное представление о его доходности.
Когда нужна оценка коммерческой недвижимости?
Принято считать, что данную процедуру следует проводить перед куплей-продажей, но это ошибочное суждение. Есть целый список ситуаций, при которых нужна оценка коммерческой недвижимости:
- при определении кадастровой стоимости;
- для расчета арендной ставки, которая может конкурировать с другими предложениями на рынке;
- при внесении объекта в уставной капитал компании;
- при оформлении займа под залог коммерческой недвижимости;
- при проведении процедуры банкротства юридического или физического лица и в ряде иных случаев.
Стоимость одной и той же коммерческой недвижимости в разные периоды времени может меняться из-за подвижности рынка. На нее влияют следующие факторы:
- рыночная конъюнктура;
- внутренний потенциал развития конкретного вида коммерческой недвижимости, относящейся к той или иной сфере экономической деятельности;
- внешние характеристики объекта, включающие в себя площадь, состояние и планировку;
- местоположение, транспортная доступность, уровень проходимости;
- степень покрытия сети и развития инфраструктуры связи;
- виды коммуникаций объекта и их состояние.
Это не все факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости. При проведении оценки конкретного объекта эксперты оценивают все факторы, влияющие на стоимость такого объекта.
Виды методик оценки коммерческой недвижимости
Эксперты для проведения оценки коммерческой недвижимости используют разные методики, которые выбираются в зависимости от конкретных параметров объекта. Чаще всего используется три основных метода:
- затратный;
- сравнительный;
- доходный.
Затратный метод оценки позволяет получить точные данные о том, какие издержки понесет будущий владелец при покупке того или иного объекта коммерческой недвижимости. При его проведении определяется степень износа сооружения. Во время расчетов эксперт определяет:
- текущую стоимость сооружения при наиболее эффективном способе его эксплуатации;
- расчет будущих вложений для организации эффективной эксплуатации объекта;
- определение степени износа и иных факторов, снижающих стоимость объекта;
- расчет итоговой рыночной стоимости с учетом размера издержек.
Несмотря на популярность такой методики у нее имеются свои недостатки, мешающие точно определить реальную рыночную стоимость коммерческой недвижимости. Поэтому данную методику дополняют другими способами расчета.
Сравнительный метод позволяет оценщику точно установить текущую стоимость коммерческого объекта с помощью сравнения его с аналогичными объектами, рыночная стоимость которых уже известна. При использовании сравнительной методики эксперт выявляет соотношение спроса и предложения на рынке. Если коммерческая недвижимость такого типа продается по более низкой стоимости, инвестор может торговаться с продавцом, или отказаться от покупки за повышенную цену.
Доходная методика оценки направлена на получение объективных оценок прибыли, которую может принести инвестору конкретный объект. При использовании данной методики оценщик может спрогнозировать доход инвестора на несколько лет вперед. Сначала рассчитывается размер прибыли, которую может принести эксплуатация конкретного объекта недвижимости, из которого потом вычитаются текущие расходы на эксплуатацию коммерческого сооружения.
При выборе метода оценки эксперт всегда ориентируется на специфику конкретного объекта. Даже построенные по одинаковым типовым проектам объекты коммерческой недвижимости не являются одинаковыми, а их рыночная стоимость может отличаться.
Этапы оценки коммерческой недвижимости
Оценка проводится в несколько этапов. Сначала ведутся предварительные переговоры между оценщиком и заказчиком, по итогам которых заключается соглашение.
После этого все условия проведения будущей оценки согласовываются, выбираются критерии и методы оценки, которые должен одобрить заказчик. Все нюансы описываются специально составленным договором, после чего оценщик приступает к работе.
Заказчик должен предоставить все необходимые документы эксперту, которые ему потребуются во время работы. После этого специалисты выезжают на объект для проведения его изучения. На данном этапе делают фотографии коммерческой недвижимости и составляют акт. Получив всю необходимую информацию, оценщик обрабатывает ее при помощи выбранных методов оценки, а по завершению работ предоставляет заказчику подробный отчет, который является официальным финансовым документом.
