Коммерческая недвижимость – это объекты, которые не предназначены в качестве проживания в них людей, а используемые для получения доходов.
Подразделяется на следующие категории.
- Офисная: в ней располагаются офисы организаций и предприятий.
- Торговая: для продажи товаров или предоставления услуг.
- Производственно-складская: для производства или складирования товаров.
Для выявления цены коммерческой недвижимости на рынке проводится ее оценка. Самые распространенные ситуации, в которых ее выполняют, это:
- получение заемных средства в финансовых организациях под залог этой недвижимости;
- оформление сделки по покупке или продаже недвижимости;
- сдача в аренду
- и ряд других.
Как происходит процесс оценки коммерческой недвижимости?
Он состоит из нескольких ступеней и зависит в значительной степени от уровня подготовки и опыта проводящих ее специалистов.
Ступень 1. Переговоры.
На этой ступени определяются целевое назначение оценки, которое подробно оговаривается заказчиком. После урегулирования всех вопросов, между клиентом и оценщиком заключается договор на оценку. Согласно ст. 10 135-ФЗ от 29.07.98 №. он заключается в ППФ
Ступень 2. Передача заказчиком пакета необходимой документации.
После оформления договора, исполнителю (оценщику) предоставляются необходимая для работы документация. В целом, пакет запрашиваемых документов обычно выглядит следующим образом.
1) Подтверждение права на владение объектом недвижимости.
- Свидетельство о правах на здание или помещение;
- Свидетельство о правах на землю, на которой находится недвижимость, в случаях, когда земля находится в частной собственности.
- Договор аренды на землю, в случаях, когда земля находится в аренде.
2) Документы из бюро технической инвентаризации.
- Техпаспорт на недвижимость или выписка из него по форме БТИ №1а.
- Экспликация помещений по форме БТИ №22.
- План здания по этажам.
3) Финансовая документация.
- Данные о балансовой цене объекта, подлежащего оценке (предоставляется в зависимости от цели оценки).
- Данные о его остаточной цене (предоставляется в зависимости от цели оценки).
- Финансовые документы, подтверждающие эксплуатационные статьи.
- Коммунальное обслуживание здания: плата за тепловые, водные и энергетические ресурсы.
- Если они предусмотрены, то финансовые расходы на фонд оплаты труда для сотрудников, которые обслуживают или управляют данным объектом.
Конкретный список необходимых бумаг может быть скорректирован оценщиком, в зависимости от целей оценки, зафиксированных в договоре.
Ступень 3. Непосредственно процесс оценки.
После тщательного изучения переданных документов, исполнитель согласовывает дату выезда с заказчиком и выезжает к нему на объект. Он осматривается оценщиком, фотографируется, а полученные данные заносятся в специальный документ – акт осмотра.
Ступень 4. Составление отчета.
В выполненном отчете обязательно должны быть отражены следующие данные:
- дата, когда проводилась оценка;
- поставленные цели и задачи оценки;
- применяемая методология и способы ее исполнения;
- иные сведения предусмотренные ФСО и ФЗ «Об оценочной деятельности».
Основное требование, предъявляемое к отчету – это составление его таким образом, чтобы исключить любые неоднозначные толкования предоставленных в нем сведений.
После, тщательного анализа, составления отчета об оценке объекта недвижимости оценщик передает его заказчику.
Факторы, оказывающие влияние на оценку коммерческой недвижимости
Нельзя однозначно сказать, что какой-то конкретный фактор является самым решающим при проведении оценки. Скорее, это совокупность нескольких из них.
- Место, где находится объект.
- Предназначение объекта.
- Суммарная площадь объекта недвижимости.
- Качество внешней и внутренней отделок помещений.
И это не исчерпывающий перечень, повышающий или понижающий стоимость объекта недвижимости.
Подведем итоги.
Как уже отмечалось ранее, качество проведенной оценки зависит от уровня подготовки и профессионализма оценщика, который сможет правильно сопоставить все факторы и учесть их в совокупности при составлении отчета.
Поэтому, выбирая компанию для проведения оценки коммерческой недвижимости, отнеситесь к ее выбору серьезно и ответственно.
